Charmant aussehend, günstig und in gewachsener Wohnlage: der Kauf eines Altbaus erscheint vielen Immobilieninteressenten eine gute Idee. Aber wie fast überall im Leben gibt es auch hier zwei Seiten der Medaille: – wenn Sie die 7 häufigsten Probleme beim Kauf eines Altbaus vermeiden möchten, dann lesen Sie hier weiter:
Quelle: Achtung Baustelle: Abgründe unter Pitchpine-Boden – die sieben Altbauten-Fallen
Seit Anfang des 20. Jahrhunderts entstanden in den Ballungsräumen wegen der zunehmenden Industrialisierung Siedlungen aus kleinen Einfamilienhäusern mit großem Nutzgarten. Zahlreiche dieser Siedlungshäuser entstanden zwischen dem Ersten Weltkrieg und 1950, um Bergarbeiter, einfache Industriearbeiter und Menschen mit geringem Einkommen oder Flüchtlinge aus den Ostgebieten unterzubringen. Viele der Häuser hatten rückseitige Anbauten, um Kleintiere wie Hühner, Kaninchen oder sogar Schweine unterzubringen, denn die Gärten dienten meist der Selbstversorgung. Die künftigen Besitzer bauten diese Häuser oft nach einem einheitlichen Plan aus einfachen, leicht verfügbaren Materialien in der Regel selber. Ein typisches Siedlungshaus ist eineinhalbstöckig mit einem Satteldach. Über der oberen Etage, unter dem Dach, ist ein Spitzboden untergebracht, um Vorräte zu lagern. Die meisten Häuser sind solide und stabile Gebäude mit massiven Backsteinwänden, da sie “für die Ewigkeit“ gedacht waren. Die Fensterrahmen und die Türen sind oft aus massivem Holz. Häufig wurde auf einen Keller verzichtet.
Ein Siedlungshaus ist in der Regel preisgünstig zu erwerben, aber ohne Sanierung heute kaum noch zu nutzen. Interessenten sollten sich vor dem Kauf gründlich informieren und einen Fachmann wie einen Baugutachter hinzuziehen.
Augen auf vor dem Kauf eines Siedlungshauses:
„Wer zuviel Geld hat und ist dumm,
der kauft ein Haus und baut es um!“
Da die Häuser zwischen 100 und 80 Jahren alt sind, ist die Haustechnik veraltet. Trotz guter Bausubstanz können erhebliche Gebäudeschäden vorliegen. Trotz der eigentlich soliden Bauweise ist der Befall durch Schädlinge wie Holzwürmer und auch durch Schimmelpilze möglich. Besonders wenn Vorbesitzer ungeeignete Sanierungen durchgeführt haben, kann ein Haus unrettbar verloren sein.
Damals war kein Schutz vor aufsteigender Feuchtigkeit üblich, deshalb brauchten die Häuser eine gute Belüftung. Um Energiekosten zu sparen und in Unkenntnis dieser Tatsache, haben spätere Eigentümer oft die Lüftung unterbunden. Schimmel und feuchte Wände sind die Folgen. Vor dem Kauf ist es daher ratsam, einen Fachmann das Haus untersuchen zu lassen.
Sofern keine Feuchtigkeitsschäden vorliegen, sind die Fenster, Türen, Treppen und Böden oft in einem guten Zustand. Es genügt, das Holz abzuschleifen und neu zu streichen. Aus energetischer Sicht ist dies bei Fenster und Haustüren allerdings nicht ausreichend.
Ein Umbau oder ein Anbau ist nicht immer möglich, da viele der Häuser oder ganze Siedlungen unter Denkmalschutz stehen. Ein Gespräch mit der Denkmalschutzbehörde ist daher wichtig. Die Auflagen erschweren auch das Dämmen von Fassaden und manchmal auch den Austausch von Fenstern. Da meist nur das äußere Erscheinungsbild geschützt ist, gibt es keine Probleme mit dem Modernisieren der Heizung oder des Bades.
Vorsichtiges, gut geplantes Sanieren ist wichtig
Die gesamte Bausubstanz ist ohne auseichende Lüftung in Gefahr. Leichte Zugluft vom Keller bis zum Dach war früher normal und diente dem Abtransport von Feuchtigkeit. Wer abdichtet, muss dafür sorgen, dass diese Feuchtigkeit weiter entweichen kann und deren Eindringen von außen verhindern.
Wichtiger als das energetische Sanieren ist, die Strom- und Wasserleitungen auf den neuesten Stand zu bringen. Hierbei sollten Bauherren gleichzeitig Leitungen für eine zentrale Warmwasserversorgung verlegen. Als weitere Maßnahme ist eine neue Heizung sinnvoll. Diese lässt sich mit einer sparsamen Warmwasserversorgung koppeln. Gerade die Nutzung vom Solarthermie zur Warmwasserbereitung ist wirtschaftlich sinnvoll.
Im Keller oder Fundament heißt es beim Einbau neuer Fenster entweder nachträglich eine Horizontalsperre einzubringen oder für eine ausreichende Zwangslüftung zu sorgen. Auch der Fenstertausch im gesamten Haus will überlegt sein. Gefahr droht Bauherren, die neue Fenster einsetzen, ohne die Fassade zu dämmen. Eine energetische Sanierung ist ein Gesamtkonzept, das sich ohne Fachmann kaum aufstellen lässt. Dabei sind ein Zeitrahmen und eine Reihenfolge zu beachten. Eine logische Abfolge ist, Fenster und Türen durch neue Bauelemente zu ersetzen. Die Dämmung der Fassade und des Dachs sollte immer zeitnah erfolgen, um Schimmelbildung zu verhindern. Der Einbau einer Lüftungsanlage ist für eine zeitgemäße Wohnnutzung empfehlenswert.
Kosteneinsparung durch die Sanierung von Heizung und Dämmung
Ein Siedlungshaus stammt aus einer Zeit, in der es üblich war, nur die Küche zu beheizen und an Sonn- und Feiertagen einen weiteren Wohnraum. Badetag war Samstag, an anderen Tagen gab es weder warmes Wasser noch ein geheiztes Bad. Diese Häuser hatten keinerlei Wärmdämmung und permanent drang Luft von außen ein. Um die Räume entsprechend den heutigen Ansprüchen zu beheizen, ist viel Wärmeenergie nötig.
Durch eine komplette energetische Sanierung lässt sich die Hälfte bis zwei Drittel der Energiekosten einsparen. Dies ist aber nur möglich, wenn sinnvoll und fachmännisch saniert wird. Einzelne Maßnahmen bergen Gefahren und können unter Umständen die Kosten für das Beheizen erhöhen.
Die Kosten für die Sanierung betragen durchschnittlich 500 bis 700 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei einem Siedlungshaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche ist also mit einer Summe zwischen 60.000 und 84.000 Euro zu rechnen. Trotz des hohen Einsparpotenzials wird sich dies erst nach sehr vielen Jahren rechnen. Ob eine komplette Sanierung sich also bei den vergleichsweise günstigen Siedlungshäusern lohnt, sollte im Einzelfall zuvor immer genau von einem Experten geprüft werden.
In der Regel bekommt man Fördermittel für die Sanierung. Die Hausbank kann darüber Auskunft geben. Wenn sich die Bauarbeiten aufgrund von Denkmalschutzauflagen erhöhen, ist es möglich, die Kosten zum Teil von der Steuer abzusetzen. Dies sollten Bauherren beim Steuerberater erfragen.
Checkliste für die Sanierung eines Siedlungshauses
Da es bei einer sinnvollen Sanierung auf den ursprünglichen Zustand des Hauses ankommt, sollten Hauskäufer schon vor dem Kauf eines Siedlungshauses mit einem Fachmann über ihre Wünsche sprechen. Die folgende Liste gibt einen Überblick, was alles zu beachten ist:
Trotz hoher Kosten für die vollständige Sanierung kann ein Siedlungshaus eine preisgünstige Möglichkeit sein, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen. Dies gilt insbesondere für diejenigen Käufer, die handwerkliche Fähigkeiten mitbringen und viel Eigenleistung erbringen können.
Mehr Informationen über eine Kaufberatung durch den Bausachverständigen in Unna, Hamm, Werl, Dortmund, Iserlohn, Hagen erhalten Sie hier:
Baugutachter Schulten
Telefon: 01577 8980 724
Email: post@immobilien-gutachter-sachverstaendiger.de
Hauskauf im Bestand – Chance oder Risiko?
Mehr als 5 Millionen Häuser in Deutschland sind über 60 Jahre alt
Viele Immobilienkäufer schätzen Bestandsimmobilien:
• sie sind meist preiswerter als gleich große Neubauten
• sie stehen meist in gewachsenen Wohngebieten
• der Käufer sieht sofort, was er erwirbt und kann bald einziehen
Diese möglichen Schnäppchen auf dem Häusermarkt können aber den Käufer sehr teuer zu stehen kommen. In vielen Altbauten steckt gewaltiger Sanierungsbedarf – und damit ein hohes finanzielles Risiko beim Hauskauf im Bestand. Mehr als die Hälfte der knapp 19 Millionen Wohngebäude in Deutschland ist nach Angaben des Statistischen Bundesamtes bereits älter als 40 Jahre. Davon stehen rund 5 Millionen Häuser sogar seit mehr als 60 Jahren.
Zahlreiche dieser Oldtimer kommen jetzt an den Markt, weil die Besitzer in Altenheime ziehen oder sterben. Die niedrigen Baugeldzinsen am deutschen Wohnungsmarkt sorgen dafür, dass auch diese in die Jahre gekommenen Immobilien zahlreiche Abnehmer finden.
Freistehende Einfamilienhäuser, die 40 Jahre und mehr alt sind, kosten häufig sogar nur die Hälfte und weniger als vergleichbare Neubauten. Doch die vermeintlichen Schnäppchen erweisen sich am Ende häufig als teurer Kauf, denn etliche alte Immobilien weisen einen hohen Reparaturbedarf auf. „Viele ältere Eigenheime leiden unter einem massiven Sanierungsstau“, sagt Professor Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter der Immobilienakademie der Universität Regensburg. Nach einer Umfrage hält jeder dritte deutsche Grundeigentümer sein Haus für renovierungsbedürftig.
Sanierungsstau beim Altbau
Viele ältere Besitzer erkennen zwar, dass das Dach ihres Hauses erneuert werden müsste, übersehen aber gerne, dass auch die Elektroinstallation vollkommen veraltet ist, die Holzrahmen der Fenster angefault sind oder die Kellerwände schleichend feucht werden, weil Grundwasser durch das Mauerwerk sickert. Entschließen sich die Besitzer im hohen Alter schließlich, das Haus zu verkaufen, erleben sie häufig die böse Überraschung, dass die Immobilie nicht mehr den Wert hat, mit dem sie kalkuliert haben.
Gleichzeitig ist der Erwerb eines Altbaus auch für die neuen Besitzer ein Risiko. Häufig stellen die Käufer nach dem Kauf fest, dass der Reparaturbedarf deutlich größer ist, als sie angenommen haben. Viele Hausbesitzer gehen davon aus, dass eine Immobilie automatisch ihren Wert behält und berücksichtigen deshalb nicht, dass jedes Gebäude einer kontinuierlichen Abnutzung unterliegt und deshalb ständig renoviert werden muss.
Als Faustregel sollten Erwerber eines neuen Hauses ein Prozent des Kaufpreises pro Jahr für spätere Erhaltungsarbeiten zurücklegen. Käufer einer gebrauchten Immobilie sollten bei der Kalkulation der jährlichen Rücklage nicht nur den Kaufpreis, sondern auch diese Instandhaltungskosten berücksichtigen.
Hohe Investitionen für zeitgemässe Ausstattung
Um einige Investitionen bei älteren Häusern kommen Sie als Erwerber ohnehin nicht herum. Die Energieeinsparverordnung schreibt vor, dass binnen zwei Jahren nach einem Eigentümerwechsel die oberste Geschossdecke gedämmt und Heizkessel, die 30 Jahre oder älter sind, durch moderne Brennwertthermen ersetzt werden müssen. Wenn die Heizung älter als 18 Jahre alt ist, sollte sich der Käufer auf laufende Reparaturen einstellen. Allein der Heizkessel schlägt mit wenigstens 5.000 Euro zu Buche.
Um alte Elektrokabel stillzulegen oder zu entfernen und neue Leitungen samt Sicherungskästen zu ziehen, fallen in einem Eigenheim schnell Kosten von bis zu 20.000 Euro an.
Wenn mehr als 10% der Fassade repariert werden, weil z.B. Risse aufgetreten sind, schreiben die Bauordnungen eine Dämmung der kompletten Fassade vor. Kostenpunkt mindestens 30.000,- €.
Ähnliches gilt beim Austausch der Fenster. Auch Kellerdecken und die Böden der Dachspeicher müssen heute gedämmt sein.
Weitere typische Schwachstellen älterer Häuser seien defekte Regenrinnen, die schlimmstenfalls zur Durchfeuchtung von Fassade und Mauerwerk führen können, und undichte Dächer. Vor allem bei älteren Flachdachbungalows ist mitunter eine komplette Neubedachung nötig.
Darüber hinaus sollten die Kellermauern auf undichte Stellen und Feuchtigkeit untersucht werden.
Zur Sicherheit Bauberatung durch Sachverständigen
Um den genauen Umfang des Sanierungsstaus zu ermitteln, sollten Sie als Käufer die Immobilie in jedem Fall genau von einem Sachverständigen begutachten lassen. Das kostet zwar je nach Alter und Größe des Objekts zwischen 700 und einigen Tausend Euro. Dafür haben Sie dann aber eine ziemlich sichere Kalkulationsgrundlage, welche Reparaturkosten wirklich auf sie zu kommen.
Die sachverständige Prüfung durch einen Immobiliengutachter mindert Ihr Risiko beim Hauskauf enorm. In diese Sicherheit beim Hauskauf investieren Sie nur einmal; in nicht erkannte Mängel aber immer wieder und wieder…
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