Seit Anfang des 20. Jahrhunderts entstanden in den Ballungsräumen wegen der zunehmenden Industrialisierung Siedlungen aus kleinen Einfamilienhäusern mit großem Nutzgarten. Zahlreiche dieser Siedlungshäuser entstanden zwischen dem Ersten Weltkrieg und 1950, um Bergarbeiter, einfache Industriearbeiter und Menschen mit geringem Einkommen oder Flüchtlinge aus den Ostgebieten unterzubringen. Viele der Häuser hatten rückseitige Anbauten, um Kleintiere wie Hühner, Kaninchen oder sogar Schweine unterzubringen, denn die Gärten dienten meist der Selbstversorgung. Die künftigen Besitzer bauten diese Häuser oft nach einem einheitlichen Plan aus einfachen, leicht verfügbaren Materialien in der Regel selber. Ein typisches Siedlungshaus ist eineinhalbstöckig mit einem Satteldach. Über der oberen Etage, unter dem Dach, ist ein Spitzboden untergebracht, um Vorräte zu lagern. Die meisten Häuser sind solide und stabile Gebäude mit massiven Backsteinwänden, da sie “für die Ewigkeit“ gedacht waren. Die Fensterrahmen und die Türen sind oft aus massivem Holz. Häufig wurde auf einen Keller verzichtet.
Ein Siedlungshaus ist in der Regel preisgünstig zu erwerben, aber ohne Sanierung heute kaum noch zu nutzen. Interessenten sollten sich vor dem Kauf gründlich informieren und einen Fachmann wie einen Baugutachter hinzuziehen.
Augen auf vor dem Kauf eines Siedlungshauses:
„Wer zuviel Geld hat und ist dumm,
der kauft ein Haus und baut es um!“
Da die Häuser zwischen 100 und 80 Jahren alt sind, ist die Haustechnik veraltet. Trotz guter Bausubstanz können erhebliche Gebäudeschäden vorliegen. Trotz der eigentlich soliden Bauweise ist der Befall durch Schädlinge wie Holzwürmer und auch durch Schimmelpilze möglich. Besonders wenn Vorbesitzer ungeeignete Sanierungen durchgeführt haben, kann ein Haus unrettbar verloren sein.
Damals war kein Schutz vor aufsteigender Feuchtigkeit üblich, deshalb brauchten die Häuser eine gute Belüftung. Um Energiekosten zu sparen und in Unkenntnis dieser Tatsache, haben spätere Eigentümer oft die Lüftung unterbunden. Schimmel und feuchte Wände sind die Folgen. Vor dem Kauf ist es daher ratsam, einen Fachmann das Haus untersuchen zu lassen.
Sofern keine Feuchtigkeitsschäden vorliegen, sind die Fenster, Türen, Treppen und Böden oft in einem guten Zustand. Es genügt, das Holz abzuschleifen und neu zu streichen. Aus energetischer Sicht ist dies bei Fenster und Haustüren allerdings nicht ausreichend.
Ein Umbau oder ein Anbau ist nicht immer möglich, da viele der Häuser oder ganze Siedlungen unter Denkmalschutz stehen. Ein Gespräch mit der Denkmalschutzbehörde ist daher wichtig. Die Auflagen erschweren auch das Dämmen von Fassaden und manchmal auch den Austausch von Fenstern. Da meist nur das äußere Erscheinungsbild geschützt ist, gibt es keine Probleme mit dem Modernisieren der Heizung oder des Bades.
Vorsichtiges, gut geplantes Sanieren ist wichtig
Die gesamte Bausubstanz ist ohne auseichende Lüftung in Gefahr. Leichte Zugluft vom Keller bis zum Dach war früher normal und diente dem Abtransport von Feuchtigkeit. Wer abdichtet, muss dafür sorgen, dass diese Feuchtigkeit weiter entweichen kann und deren Eindringen von außen verhindern.
Wichtiger als das energetische Sanieren ist, die Strom- und Wasserleitungen auf den neuesten Stand zu bringen. Hierbei sollten Bauherren gleichzeitig Leitungen für eine zentrale Warmwasserversorgung verlegen. Als weitere Maßnahme ist eine neue Heizung sinnvoll. Diese lässt sich mit einer sparsamen Warmwasserversorgung koppeln. Gerade die Nutzung vom Solarthermie zur Warmwasserbereitung ist wirtschaftlich sinnvoll.
Im Keller oder Fundament heißt es beim Einbau neuer Fenster entweder nachträglich eine Horizontalsperre einzubringen oder für eine ausreichende Zwangslüftung zu sorgen. Auch der Fenstertausch im gesamten Haus will überlegt sein. Gefahr droht Bauherren, die neue Fenster einsetzen, ohne die Fassade zu dämmen. Eine energetische Sanierung ist ein Gesamtkonzept, das sich ohne Fachmann kaum aufstellen lässt. Dabei sind ein Zeitrahmen und eine Reihenfolge zu beachten. Eine logische Abfolge ist, Fenster und Türen durch neue Bauelemente zu ersetzen. Die Dämmung der Fassade und des Dachs sollte immer zeitnah erfolgen, um Schimmelbildung zu verhindern. Der Einbau einer Lüftungsanlage ist für eine zeitgemäße Wohnnutzung empfehlenswert.
Kosteneinsparung durch die Sanierung von Heizung und Dämmung
Ein Siedlungshaus stammt aus einer Zeit, in der es üblich war, nur die Küche zu beheizen und an Sonn- und Feiertagen einen weiteren Wohnraum. Badetag war Samstag, an anderen Tagen gab es weder warmes Wasser noch ein geheiztes Bad. Diese Häuser hatten keinerlei Wärmdämmung und permanent drang Luft von außen ein. Um die Räume entsprechend den heutigen Ansprüchen zu beheizen, ist viel Wärmeenergie nötig.
Durch eine komplette energetische Sanierung lässt sich die Hälfte bis zwei Drittel der Energiekosten einsparen. Dies ist aber nur möglich, wenn sinnvoll und fachmännisch saniert wird. Einzelne Maßnahmen bergen Gefahren und können unter Umständen die Kosten für das Beheizen erhöhen.
Die Kosten für die Sanierung betragen durchschnittlich 500 bis 700 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei einem Siedlungshaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche ist also mit einer Summe zwischen 60.000 und 84.000 Euro zu rechnen. Trotz des hohen Einsparpotenzials wird sich dies erst nach sehr vielen Jahren rechnen. Ob eine komplette Sanierung sich also bei den vergleichsweise günstigen Siedlungshäusern lohnt, sollte im Einzelfall zuvor immer genau von einem Experten geprüft werden.
In der Regel bekommt man Fördermittel für die Sanierung. Die Hausbank kann darüber Auskunft geben. Wenn sich die Bauarbeiten aufgrund von Denkmalschutzauflagen erhöhen, ist es möglich, die Kosten zum Teil von der Steuer abzusetzen. Dies sollten Bauherren beim Steuerberater erfragen.
Checkliste für die Sanierung eines Siedlungshauses
Da es bei einer sinnvollen Sanierung auf den ursprünglichen Zustand des Hauses ankommt, sollten Hauskäufer schon vor dem Kauf eines Siedlungshauses mit einem Fachmann über ihre Wünsche sprechen. Die folgende Liste gibt einen Überblick, was alles zu beachten ist:
- Das Haus vom Fachmann auf Schädlingsbefall, Schimmel und Feuchtigkeit prüfen lassen.
- Mit einem Fachmann für Altbausanierung ein Konzept für eine energetische Sanierung festlegen. Sind Umbauten und Grundrissänderungen möglich?
- Eigenleistung realistisch einschätzen.
- Mit einer Bank über mögliche Fördermittel sprechen.
- Mit dem Steuerberater die Möglichkeiten, solche Kosten abzusetzen, erörtern.
- Mit dem Denkmalschutzamt klären, welche Maßnahmen erlaubt sind.
- Strom- und Wasserleitungen, eventuell Kamin, erneuern.
- Leerrohre für Strom, Telekommunikation, Heizung und warmes Wasser verlegen.
- Heizung und zentrale Warmwasserversorgung einbauen.
- Nach Möglichkeit Bauteile aus Holz und Ziegeleindeckungen reinigen und aufarbeiten.
- Wenn wirtschaftlich sinnvoll, Fenster und Haustüre erneuern sowie Fassade und Dach sanieren und dämmen.
- Innenausstattung wie Bäder, Türen, Bodenbeläge renovieren.
Trotz hoher Kosten für die vollständige Sanierung kann ein Siedlungshaus eine preisgünstige Möglichkeit sein, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen. Dies gilt insbesondere für diejenigen Käufer, die handwerkliche Fähigkeiten mitbringen und viel Eigenleistung erbringen können.
Mehr Informationen über eine Kaufberatung durch den Bausachverständigen in Unna, Hamm, Werl, Dortmund, Iserlohn, Hagen erhalten Sie hier:
Baugutachter Schulten
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