Mehr als 5 Millionen Häuser in Deutschland sind über 60 Jahre alt
Viele Immobilienkäufer schätzen Bestandsimmobilien:
• sie sind meist preiswerter als gleich große Neubauten
• sie stehen meist in gewachsenen Wohngebieten
• der Käufer sieht sofort, was er erwirbt und kann bald einziehen
Diese möglichen Schnäppchen auf dem Häusermarkt können aber den Käufer sehr teuer zu stehen kommen. In vielen Altbauten steckt gewaltiger Sanierungsbedarf – und damit ein hohes finanzielles Risiko beim Hauskauf im Bestand. Mehr als die Hälfte der knapp 19 Millionen Wohngebäude in Deutschland ist nach Angaben des Statistischen Bundesamtes bereits älter als 40 Jahre. Davon stehen rund 5 Millionen Häuser sogar seit mehr als 60 Jahren.
Zahlreiche dieser Oldtimer kommen jetzt an den Markt, weil die Besitzer in Altenheime ziehen oder sterben. Die niedrigen Baugeldzinsen am deutschen Wohnungsmarkt sorgen dafür, dass auch diese in die Jahre gekommenen Immobilien zahlreiche Abnehmer finden.
Freistehende Einfamilienhäuser, die 40 Jahre und mehr alt sind, kosten häufig sogar nur die Hälfte und weniger als vergleichbare Neubauten. Doch die vermeintlichen Schnäppchen erweisen sich am Ende häufig als teurer Kauf, denn etliche alte Immobilien weisen einen hohen Reparaturbedarf auf. „Viele ältere Eigenheime leiden unter einem massiven Sanierungsstau“, sagt Professor Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter der Immobilienakademie der Universität Regensburg. Nach einer Umfrage hält jeder dritte deutsche Grundeigentümer sein Haus für renovierungsbedürftig.
Sanierungsstau beim Altbau
Viele ältere Besitzer erkennen zwar, dass das Dach ihres Hauses erneuert werden müsste, übersehen aber gerne, dass auch die Elektroinstallation vollkommen veraltet ist, die Holzrahmen der Fenster angefault sind oder die Kellerwände schleichend feucht werden, weil Grundwasser durch das Mauerwerk sickert. Entschließen sich die Besitzer im hohen Alter schließlich, das Haus zu verkaufen, erleben sie häufig die böse Überraschung, dass die Immobilie nicht mehr den Wert hat, mit dem sie kalkuliert haben.
Gleichzeitig ist der Erwerb eines Altbaus auch für die neuen Besitzer ein Risiko. Häufig stellen die Käufer nach dem Kauf fest, dass der Reparaturbedarf deutlich größer ist, als sie angenommen haben. Viele Hausbesitzer gehen davon aus, dass eine Immobilie automatisch ihren Wert behält und berücksichtigen deshalb nicht, dass jedes Gebäude einer kontinuierlichen Abnutzung unterliegt und deshalb ständig renoviert werden muss.
Als Faustregel sollten Erwerber eines neuen Hauses ein Prozent des Kaufpreises pro Jahr für spätere Erhaltungsarbeiten zurücklegen. Käufer einer gebrauchten Immobilie sollten bei der Kalkulation der jährlichen Rücklage nicht nur den Kaufpreis, sondern auch diese Instandhaltungskosten berücksichtigen.
Hohe Investitionen für zeitgemässe Ausstattung
Um einige Investitionen bei älteren Häusern kommen Sie als Erwerber ohnehin nicht herum. Die Energieeinsparverordnung schreibt vor, dass binnen zwei Jahren nach einem Eigentümerwechsel die oberste Geschossdecke gedämmt und Heizkessel, die 30 Jahre oder älter sind, durch moderne Brennwertthermen ersetzt werden müssen. Wenn die Heizung älter als 18 Jahre alt ist, sollte sich der Käufer auf laufende Reparaturen einstellen. Allein der Heizkessel schlägt mit wenigstens 5.000 Euro zu Buche.
Um alte Elektrokabel stillzulegen oder zu entfernen und neue Leitungen samt Sicherungskästen zu ziehen, fallen in einem Eigenheim schnell Kosten von bis zu 20.000 Euro an.
Wenn mehr als 10% der Fassade repariert werden, weil z.B. Risse aufgetreten sind, schreiben die Bauordnungen eine Dämmung der kompletten Fassade vor. Kostenpunkt mindestens 30.000,- €.
Ähnliches gilt beim Austausch der Fenster. Auch Kellerdecken und die Böden der Dachspeicher müssen heute gedämmt sein.
Weitere typische Schwachstellen älterer Häuser seien defekte Regenrinnen, die schlimmstenfalls zur Durchfeuchtung von Fassade und Mauerwerk führen können, und undichte Dächer. Vor allem bei älteren Flachdachbungalows ist mitunter eine komplette Neubedachung nötig.
Darüber hinaus sollten die Kellermauern auf undichte Stellen und Feuchtigkeit untersucht werden.
Zur Sicherheit Bauberatung durch Sachverständigen
Um den genauen Umfang des Sanierungsstaus zu ermitteln, sollten Sie als Käufer die Immobilie in jedem Fall genau von einem Sachverständigen begutachten lassen. Das kostet zwar je nach Alter und Größe des Objekts zwischen 700 und einigen Tausend Euro. Dafür haben Sie dann aber eine ziemlich sichere Kalkulationsgrundlage, welche Reparaturkosten wirklich auf sie zu kommen.
Die sachverständige Prüfung durch einen Immobiliengutachter mindert Ihr Risiko beim Hauskauf enorm. In diese Sicherheit beim Hauskauf investieren Sie nur einmal; in nicht erkannte Mängel aber immer wieder und wieder…
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